[香港] 酒樓月租估價分歧大

【明報專訊】鏞記清盤案雙方對鏞記旗下物業估價有分歧，昨傳召專家證人作供。大哥一方以市值估價，指若鏞記大廈租予零售或銀行業等價值較高，估計舖面地下售價約13萬元一平方呎，目前酒樓所佔4層樓月租可達280萬元。

不過，二弟一方則堅持，無論孰勝孰敗，鏞記大廈仍會是鏞記酒家，故物業估價應只限於酒家用途。

二弟﹕估價應限酒家用途

假如法庭最終下令其中一方向對方出售股權，資產估值將影響股份價格，亦是本案關鍵。雙方均同意現時鏞記酒家集團有限公司，向母公司Yung Kee Holdings租用中環鏞記大廈大部分樓層，租金明顯偏低，但未能就物業的市值達成共識。

大哥﹕應採「價高者」原則

大哥甘健成一方傳召萊坊執行董事陳致馨作供，指香港測量師學會對「市值」有統一定義，是以物業的最好用途計算，他解釋鏞記大廈現時用作酒樓用途，租金價值會較零售、銀行、珠寶業等低，故當為物業估價時，不應局限在酒樓用途，而應以價高者得的方式去估算。

但二弟代表律師Victor Joffe反指，既然雙方意願相同，無論最終誰贏得官司，大廈亦會繼續用來經營酒家；雙方亦同意在同區覓得類似地方經營酒家極為困難，故認為估價應只針對酒樓用途。

不過陳致馨指不會考慮上述因素，他舉例指，若大財團向子公司出租物業經營生意，亦是以市價租金計算，其做法並無不妥。他又指曾以中環擺花街1號及皇后大道中的物業等做比較，調整年齡、拆舊及大小等因素後，得出市值估價，認為整棟大廈的每月租金逾300萬元。

陳在庭外披露，大哥一方估計鏞記大廈地下至4樓、即酒樓現址的租金市價可達280萬元，而二弟一方得出150萬元；另外，至於地下一層舖面的售價，他估計達13萬元一平方呎，二弟一方則只得8萬至9萬元。

雙方早前未能就資產的估價日期達成共識，但資深大律師翟紹唐昨在庭上表示，若法庭終下令其中一方買入對方股份，大哥同意以頒下命令的日期作估價的基礎。

【案件編號︰HCCW154/10】

今天預告﹕雙方今繼續傳召專家證人，估計羅賓信顧問有限公司的Ian Robinson、第一太平戴維斯的楊善強，以及畢馬威會計師事務所的John Utting將陸續出庭作供。