金管局加辣，樓市交投隨即轉淡，市場瀰漫濃厚的觀望氣氛，出現多宗轉買為租的個案。不少人誤以為收緊按揭後，九成按揭已絕跡，事實上首次置業人士及換樓客仍可透過購買按揭保險及「先沽後買」的換樓策略，借取高達九成的按揭買400萬以下物業。
Q：上車客（首次置業）現時最高按揭成數是幾多？
A：銀行「一按」按揭為6成，如樓價400萬元以下，可向按揭證券公司透過按保方式借最多達9成按揭，但須符合按揭證券公司提出的更嚴謹審批資格。
Q：首次置業人士，如何才能符合按揭證券公司的9成按揭申請資格？
A：首次置業人士，即申請時並未持有任何物業，而且屬於固定受薪及其入息供款比率為45％或以下。如果想一併申請保費扣減，則須符合5年內並未有持有任何物業的資格。
Q：如果超過入息供款比率、金管局或按揭證券公司規定上限，怎麼辦？
A：一般可透過增加擔保，提高入息總額，也可延長還款期，將每月供款攤分，最長還款期為30年。
Q：按揭保險或財務公司在提供「二按」有甚麼分別？
A：按揭保險是按揭證券公司提供超過按揭上限的貸款，提供保險擔保，息率及年期跟「一按」一般，但須向按揭證券公司提交保費；而財務公司則是以物業貸款形式提供資料，息率一般偏高，而且還款期會較短。
Q：換樓客最多可以借取幾多成按揭？
A：換樓客如果採用「先沽後買」形式入市，購買400萬元以下物業，可以透過按保借取最多9成按揭，而購買600萬元以上物業，則最多只可借取6成按揭；至於「先買後沽」換樓客購買400萬元以下物業，可以透過按保借取最多8成按揭，而購買600萬元以上物業，則最多只可借取6成按揭。
Q：「先買後沽」的換樓客，在供款與入息比率上有何分別？
A：以「先買後沽」形式入市的換樓客，則須在提取貸款後6個月償還原有按揭貸款的全部餘額，才能夠採用供款佔入息5成的比率，並在加息3釐壓力測試下為6成，否則須下調10％。
Q：自用及投資物業在申請按揭時的分別？
A：自用的住宅單位最多可借取6成「一按」按揭，連同最多3成按保，最多達樓價9成，而用作投資的住宅單位則最多只可借取5成按揭。
Q：如何界定甚麼為「自用」物業？
A：除了購買作自住的物業外，由業主或其直屬家庭成員，即父母、配偶、子女及兄弟姊妹所佔用的物業。
