新盤劈價加快回調後市將反覆偏軟

政府去年10月開始向樓市落重藥，半年間連推兩項重稅，最高付稅金額高達樓價23.5%，樓市升勢顯著減慢。本報統計，今年首9個月樓價累計升幅只得3.8%，跑輸同期升幅為4.3%的通脹，住宅交投更跌至每月平均約3,500宗至4,000宗的水平。最近多個豪宅新盤接連推出「減辣優惠」，被業界視為樓價回落的「催化劑」，樓市料已走入轉角市，後市將反覆偏軟。

　辣招推出至今滿1年，統計今年首9個月的樓市表現，樓價仍然上升，根據中原城市領先指數(CCL)，指數由年初的115.6點，升至9月底的120點，升幅為3.8%，乍看數字會以為辣招無助遏抑樓價，但必須留意，去年同期的升幅為15.37%。與之相比，可見今年樓價升幅已大幅放緩。

官方樓價指數結束5連升

　根據香港貿發局經貿研究公布數字，今年首9個月的消費物價按年上升4.3%，換言之，樓價升幅較通脹更加緩慢，顯示樓價升勢已經受控。翻查去年資料，全年通脹升4.1%，同期樓價則升21.43%，兩者存在極大差距。研究預測，今年全年通脹將為4.3%，觀乎最近新盤樓價不斷貼近二手，預計二手樓價亦會跟隨回落，後市「跌多過升」，全年樓價升幅料將落後通脹。

　上周四差餉物業估價署公布9月樓價指數，雖然只是按月回落0.32%，但就結束此前連續5個月的升勢。萊坊董事及研究部主管林浩文於接受訪問時直言，樓市已進入轉角市。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚亦稱，近月新盤以稅務優惠吸引買家，優惠並佔樓價一個頗大比例，但要留意這些樓價折扣並不會計入樓價的帳面計算，將影響差估署的樓價指數計算，預期樓價實質已有所回調。

購買力湧新盤二手受壓

　美聯物業首席分析師劉嘉輝指，一手新盤在「供應增、需求減」之下，定價將有壓力，尤其市場預料短期內將有多個新樓盤登場，定價上更為克制。新盤溢價收窄，注意力及購買力勢必投向一手市場，因此需要放盤的業主唯有調低價格才能吸引買家，預期未來樓價仍有下調空間。

　事實上，自政府去年推出雙辣招，包括買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)加強版，樓市明顯走進「分水嶺」。本報統計過去1年樓市變化，BSD去年10底推出時，CCL約116.07點，當月住宅成交量約8,855宗，其後至12月曾跌至114.38點，成交宗數更急減61.6%至3,400宗。

DSD影響大交投劇跌60%

　惟樓市日漸消化BSD影響，資金流向中小型物業、工商舖市場，樓市火速重拾升勢，至2月時CCL更突破120點，市場亦錄得6,420宗住宅成交。政府於是在今年2月底再出招，推出雙倍印花稅(DSD)冷卻樓市，之後半年CCL一直徘徊在118點至120點，最新則報120.72點，較1年前升4.4%。交投量方面，住宅成交量徘徊在3,500宗至4,000宗左右的極低水平，較1年前下跌約60%。